Holding imobiliária: STF tem 5 votos contra imposto

O Supremo Tribunal Federal chegou a 5 votos a 2, em 16 de setembro de 2026, a favor de quem coloca imóveis numa empresa que vive de comprar, vender ou alugar imóveis. Na mesma sessão, o ministro Alexandre de Moraes pediu mais tempo para analisar o caso, e o julgamento parou sem data para voltar.

O assunto é o ITBI, o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono. Ele pesa em quem monta uma holding imobiliária e transfere para ela os imóveis da família. O caso tem repercussão geral: a resposta vai valer para todos os processos iguais do país.

Abaixo, o que está em jogo, como cada ministro votou até aqui e o que fazer enquanto o resultado não sai.

O que o STF está decidindo

A Constituição dispensa o ITBI quando alguém entrega um imóvel para formar o capital social de uma empresa, ou seja, quando o imóvel entra como a parte do sócio no negócio.

Só que o mesmo artigo traz uma exceção. Quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis, a dispensa não vale. A dúvida é até onde essa exceção chega: se ela alcança a entrada de imóveis no capital ou só outras operações, como fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas.

Na prática, é essa leitura que decide se a holding imobiliária paga ou não o imposto na hora de receber os imóveis.

Como está o placar

O relator, Edson Fachin, entendeu que a Constituição separa as duas situações. Para ele, a exceção da atividade imobiliária só vale para fusão, incorporação, cisão e extinção. A entrada de imóveis no capital continuaria livre do imposto, qualquer que seja a atividade da empresa.

Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.

Gilmar Mendes e Flávio Dino votaram em sentido contrário. Para eles, a exceção pega as duas situações, e a empresa imobiliária pagaria o imposto. Dino também levantou que a perda de arrecadação poderia levar os municípios a compensar em outros tributos, como IPTU e ISS.

Antes do sexto voto, Alexandre de Moraes pediu vista. Com isso, o placar de 5 a 2 ainda não é resultado e pode mudar até o fim do julgamento.

Esse caso já tinha travado antes. Em março, com 4 votos a 1 no plenário virtual, Flávio Dino pediu destaque, o que levou o julgamento para a sessão presencial.

A ressalva que entrou na tese

A tese proposta pelo relator diz que a dispensa do imposto vale mesmo para empresa de atividade imobiliária. Mas ela veio com um limite, sugerido por Zanin e aceito por Fachin: a prefeitura pode provar, em cada caso, que houve simulação ou fraude à lei para aproveitar a dispensa indevidamente.

Na prática, isso mira a holding usada só para disfarçar a venda de um imóvel. Se a prefeitura demonstrar que a entrada no capital foi uma fachada para uma venda, o imposto volta a ser cobrado.

E existe um segundo limite, que vem de um julgamento do próprio STF de 2020, o Tema 796. A dispensa só cobre o valor que de fato vai para o capital social. O que passar desse valor pode ser tributado, e o julgamento atual não mexe nessa regra.

O que fazer enquanto o julgamento não termina

Segundo o relator, mais de 300 processos estão parados nos Tribunais de Justiça esperando essa definição. Quem já discute a cobrança na Justiça tende a esperar a tese final.

Para quem está montando ou vai montar uma holding imobiliária agora, três cuidados fazem diferença:

Motivo real para a operação. A ressalva de simulação e fraude pesa contra estruturas criadas só para escapar do imposto. Planejamento sucessório, organização do patrimônio e gestão dos imóveis precisam estar documentados.
Valor coerente com o capital social. Pelo limite do Tema 796, o que exceder o capital integralizado pode ser cobrado.
Atenção ao município. A cobrança do ITBI é municipal, e cada prefeitura pode ter uma posição até o STF concluir.

O placar favorável não garante o desfecho. Por isso, a operação precisa se sustentar tanto se a tese de Fachin vencer quanto se o resultado virar.

Conclusão

O STF tem 5 votos para dizer que a holding imobiliária também recebe imóveis sem pagar ITBI, mas o julgamento está suspenso pelo pedido de vista de Alexandre de Moraes e não tem data para voltar.

Até lá, a holding que tem motivo real, documentação em ordem e valor compatível com o capital social é a que resiste a qualquer resultado. Vale revisar a estrutura com um advogado antes de transferir os imóveis.

Henrique Garcia é advogado tributarista. Para entender como isso se aplica ao seu caso, fale comigo.