IPTU pela área do imóvel: STF proíbe cobrança maior

Um dono de imóvel recebeu o carnê e viu que pagava o dobro do percentual cobrado do vizinho. A diferença não estava no preço da casa nem no bairro. Estava na metragem. Ele contestou sozinho, ganhou em primeira instância, e o caso subiu até o Supremo Tribunal Federal.

Em julgamento com repercussão geral, o Plenário decidiu por unanimidade que lei municipal não pode fixar alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. A tese vale para todo o país e alcança qualquer lei municipal editada depois de 2000. Prefeituras que montaram tabelas escalonadas por metro quadrado perderam a base para essa cobrança.

O que ficou decidido não foi que o imposto caiu, nem que a prefeitura perdeu a liberdade de cobrar percentuais diferentes de imóveis diferentes. O que caiu foi um critério específico. Este texto explica qual, por que ele foi considerado inconstitucional e o que continua valendo na conta do seu carnê.

O que o Supremo decidiu

O Plenário fixou tese de repercussão geral afirmando que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à emenda constitucional de 2000, de alíquota do imposto em razão da área do imóvel.

A decisão foi unânime. Repercussão geral significa que a tese não vale só para aquele processo: ela passa a servir de régua para os demais casos sobre o mesmo tema em todo o país.

O relator resumiu o raciocínio numa frase direta. A área do imóvel não se confunde com o valor do imóvel, e valor é um dos pouquíssimos critérios que a Constituição autoriza para o imposto ser progressivo.

Progressivo, aqui, quer dizer cobrar percentual maior de quem tem mais. A emenda de 2000 abriu essa porta, mas abriu para um critério só.

Como funcionava a cobrança derrubada

No caso julgado, uma lei municipal de 2018 dividia os imóveis residenciais em dois grupos. Quem tinha área construída de 400 metros quadrados ou mais pagava 1% sobre o valor do imóvel. Quem estava abaixo disso pagava 0,5%.

O dobro, decidido pela planta.

A prefeitura defendeu a cobrança com um argumento que parece razoável à primeira vista: imóvel maior ocupa mais o solo urbano e revelaria mais capacidade de pagar. O proprietário respondeu que área construída não traduz automaticamente a capacidade econômica de ninguém, nem gera necessariamente mais demanda por serviço público.

O Supremo ficou com a segunda leitura, mas por um fundamento anterior a esse debate. Mesmo que o argumento da prefeitura fosse bom, a Constituição não deixa o município escolher o critério.

Por que a metragem não entra na conta

Existe uma segunda regra constitucional que permite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso do imóvel. Foi nela que a prefeitura tentou se apoiar.

O relator afastou esse caminho. Cobrar mais de quem tem casa maior não é diferenciar por uso. É cobrar mais de quem tem mais, e isso se chama progressividade. Progressividade de IPTU, pela Constituição, existe pelo valor.

O voto também registrou que a diferenciação por uso alcança categorias já consolidadas na jurisprudência: imóvel construído ou sem construção, residencial ou não residencial. Metragem não é nenhuma dessas coisas. É dimensão.

O que continua valendo

Nada disso significa que o município perdeu o poder de cobrar percentuais diferentes.

Continua valendo cobrar mais de imóvel de valor maior. Continua valendo alíquota diferente conforme a região da cidade. Continua valendo tratar terreno sem construção de um jeito e imóvel residencial de outro.

O que saiu da lista foi o tamanho.

Vale reparar também no recorte temporal. A tese alcança lei municipal editada depois da emenda de 2000. E, embora tenha sido fixada em repercussão geral, ela não reescreve sozinha o carnê de ninguém: a cobrança indevida continua sendo discutida caso a caso, como aconteceu no processo que originou o julgamento.

O que fazer agora

O primeiro passo é ler o próprio carnê e descobrir de onde saiu o percentual cobrado.

Muita prefeitura publica a tabela de alíquotas na lei do imposto ou no código tributário do município. Se lá estiver escrito que imóveis acima de determinada metragem pagam percentual maior, esse é exatamente o critério que o Supremo considerou inconstitucional.

Vale checar três coisas antes de qualquer providência: se a lei que criou a faixa é posterior a 2000, se a diferença de percentual está atrelada à área construída e não ao valor, e há quantos anos essa cobrança vem sendo feita.

No processo julgado, o proprietário obteve a redução da alíquota para o percentual menor e também a devolução do que tinha pago a mais. Isso veio de ação judicial proposta por ele, e não de correção automática pela prefeitura.

Conclusão

Metragem virou critério de imposto em muita cidade porque quase ninguém contestava. O Supremo acabou de dizer que esse critério nunca esteve entre os autorizados.

Para quem tem imóvel de alto padrão, casa com área construída relevante ou um conjunto de imóveis no patrimônio da família, a diferença acumulada ao longo dos anos pode ser expressiva. O caminho começa por olhar de onde saiu a alíquota do carnê e, se ela estiver escalonada por metro quadrado, avaliar com um advogado se cabe discussão.

Henrique Garcia é advogado tributarista. Para entender como isso se aplica ao seu caso, fale comigo.