Aluguel de imóvel vai exigir nota fiscal a partir de dezembro de 2026

Quem aluga imóvel no Brasil nunca precisou emitir nota fiscal pelo aluguel em si. Isso muda em 1º de dezembro de 2026. A Receita Federal e o Comitê Gestor do novo imposto sobre bens e serviços fixaram essa data como início da obrigação de emitir nota fiscal de serviço nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. A regra vale para quem for considerado contribuinte, e é justamente aí que está a parte que quase ninguém percebeu: a empresa entra em condições muito mais amplas do que a pessoa física.

Por que o aluguel nunca teve nota fiscal

Até agora, a tributação do aluguel seguia uma lógica simples. A pessoa física que recebia aluguel pagava Imposto de Renda, com percentual que pode chegar a 27,5%. A pessoa jurídica pagava os tributos correspondentes ao regime dela.

Em nenhum dos dois casos havia imposto sobre serviço incidindo sobre a locação. O motivo é conceitual: alugar um imóvel nunca foi tratado como prestar um serviço. Sem serviço, sem nota fiscal de serviço.

O que existia de nota fiscal no mercado imobiliário era outra coisa: o documento emitido pela imobiliária pela administração ou pela intermediação. Esse continua existindo. O que passa a existir é um segundo documento, ligado à própria operação de locação.

O que mudou na raiz

A obrigação não nasceu sozinha. Ela é consequência da reforma tributária.

A Lei Complementar 214, de 2025, incluiu expressamente a locação de imóveis entre as operações alcançadas pelos dois novos impostos sobre consumo criados pela reforma. Antes, esse campo simplesmente não alcançava aluguel.

A partir do momento em que a locação entrou nesse campo, ela passou a carregar tudo o que vem junto: apuração, organização de créditos, revisão de contrato e, agora com data marcada, emissão de documento fiscal. A nota é apenas a parte mais visível dessa mudança.

Quem entra: a pessoa física tem duas porteiras

Para a pessoa física, a tributação pelos novos impostos não é automática. A legislação criou dois critérios que precisam ser cumpridos ao mesmo tempo, considerando o ano-calendário anterior:

receita com locações acima de R$ 240 mil; e
operações envolvendo mais de três imóveis distintos.

O detalhe decisivo é o "e". Não basta atingir apenas um dos limites. Quem tem dois imóveis e recebe R$ 500 mil de aluguel por ano não entra no regime regular por esse critério. Quem tem dez imóveis pequenos e recebe R$ 100 mil também não.

Dois pontos merecem atenção na contagem. O valor de R$ 240 mil é corrigido periodicamente, então ele funciona como referência e não como número fixo para sempre. E, na contagem dos imóveis, a fração ideal conta como imóvel distinto: quem tem um quarto de quatro imóveis em condomínio conta quatro, e não um. Isso costuma pegar exatamente quem herdou imóvel em conjunto com irmãos e nunca fez a partilha.

Quem entra: a empresa não tem porteira nenhuma

Aqui está a assimetria que muda o planejamento de muita gente.

Para a pessoa jurídica que explora locação de imóveis como atividade econômica, não existe limite mínimo de receita, não existe quantidade mínima de imóveis e não existe período de carência. Ela entra no regime regular desde o primeiro imóvel e desde o primeiro real recebido.

Isso alcança diretamente as holdings imobiliárias, aquelas empresas constituídas por famílias para organizar sucessão, proteger patrimônio e centralizar a gestão de imóveis próprios. Uma estrutura montada anos atrás, com um único imóvel alugado, já está dentro.

Isso não significa que a estrutura deixou de fazer sentido. As razões que levam uma família a organizar patrimônio em empresa continuam válidas, e a maior parte delas nem é tributária. O que mudou é que agora essa estrutura vem com uma obrigação acessória recorrente junto, e ela tem data para começar.

O que fazer até dezembro

O prazo parece distante, mas o trabalho não é de uma semana. Quatro passos resolvem a maior parte:

Contar os imóveis do jeito certo. Levantar quantos imóveis distintos existem, lembrando que fração ideal conta separado.

Fechar a receita do ano anterior. É ela que decide o enquadramento da pessoa física, e ela precisa estar somada, não estimada.

Conferir a situação de cada estrutura. Se há imóveis em nome de empresa, a resposta já está dada e o passo seguinte é operacional.

Revisar contratos e sistema de emissão. Contratos de locação costumam ser antigos e silênciosos sobre tributo. E quem nunca emitiu nota precisa descobrir por qual sistema vai emitir antes do primeiro vencimento, e não depois.

Conclusão

A reforma tributária saiu da fase de discussão e virou rotina de emitir documento. Para quem tem patrimônio imobiliário, a pergunta deixou de ser quanto vai pagar e passou a ser se já está dentro do regime.

A diferença entre descobrir isso em agosto e descobrir em dezembro é a diferença entre organizar com calma e correr com a obrigação já valendo.

Henrique Garcia é advogado tributarista. Para entender como isso se aplica ao seu caso, fale comigo.