Nota fiscal na venda de imóvel: o que muda em dezembro

Até hoje, vender um imóvel no Brasil deixava dois papéis: a escritura no tabelionato e o registro na matrícula, no cartório de imóveis. Nenhum dos dois é documento fiscal. A partir de 1º de dezembro de 2026, isso acaba, e a venda passa a exigir nota fiscal eletrônica.

A data foi fixada em conjunto pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, criado pela reforma tributária. O alcance vai além da compra e venda comum: entram também a permuta, a dação em pagamento (quando o imóvel é entregue para quitar uma dívida) e qualquer outra forma de transferir um imóvel.

Para quem tem holding imobiliária ou vende imóveis com frequência, três perguntas importam: quem emite, a partir de quando e o que essa nota passa a contar ao Fisco. E existe uma regra de contagem de prazo que muda a conta de quem recebeu imóveis por herança ou doação.

O que muda na venda de imóvel a partir de dezembro

O documento novo se chama Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, e o modelo oficial é o 77. Alienação, aqui, é qualquer ato que passa o imóvel para outra pessoa.

A nota carrega o número do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro, a matrícula, o cartório de registro e os valores dos dois tributos novos sobre consumo da reforma, o IBS e a CBS.

Na prática, o Fisco passa a ligar a venda a um imóvel específico no momento em que a nota é emitida. Até agora, essa ligação só ficava clara depois do registro em cartório.

O manual técnico da nota, com o formato e as regras de validação, foi publicado em agosto de 2026. Ou seja, as regras técnicas já existem e a data está marcada.

Só que a obrigação não começa igual para todo mundo.

Quem precisa emitir e a partir de quando

A partir de 1º de dezembro de 2026, emitem a nota as empresas que vendem imóveis como atividade: incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings imobiliárias e SPEs, as empresas criadas para tocar um empreendimento específico.

Para esse grupo não existe valor mínimo nem número mínimo de vendas. A primeira venda depois de 1º de dezembro já exige a nota.

Isso inclui a holding patrimonial que decide vender um dos imóveis do seu portfólio. Ter a holding para guardar patrimônio da família não a tira da regra quando ela vende.

As empresas do Simples Nacional têm mais um mês: a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027.

E a pessoa física que vende imóvel? Aí a lei da reforma criou critérios próprios, e eles pedem atenção.

E quem vende imóvel como pessoa física

Quem vende a própria casa uma vez não vira contribuinte do IBS e da CBS por causa disso. A lei só trata a pessoa física como contribuinte na venda de imóvel em dois casos:

quando ela vendeu mais de 3 imóveis diferentes no ano anterior; ou
quando vendeu, no ano anterior, mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos 5 anos antes da venda.

Se o limite for ultrapassado dentro do próprio ano, a pessoa já passa a ser contribuinte naquele mesmo ano, sem esperar o ano seguinte.

Na regra dos mais de 3 imóveis existe um detalhe decisivo. Só entram na conta os imóveis que estão no patrimônio da pessoa há menos de 5 anos.

E, para imóvel recebido por herança, doação ou meação (a metade que fica com o cônjuge), esse prazo conta desde a compra feita pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge.

Na prática: o apartamento que o seu pai comprou há 20 anos e que você herdou no mês passado não entra nessa conta dos 5 anos.

Esse é o ponto que muda o planejamento de quem pretende vender imóveis herdados ou doados. Mas há também um cuidado que vale para todo mundo que vende por contrato.

O que fazer antes de dezembro

O primeiro cuidado é com o momento da venda. A obrigação pode nascer antes da escritura, então contratos de venda, cessões de direitos e promessas de compra e venda precisam ser revistos para saber em que momento cada um vai gerar a nota.

O segundo é olhar o patrimônio como um todo. A nota de venda chega junto com a nota de aluguel de imóveis, que segue o mesmo movimento da reforma. Para quem tem holding imobiliária, isso significa que praticamente toda movimentação relevante do patrimônio, a partir de dezembro, vai deixar rastro eletrônico direto na Receita e no Comitê Gestor.

O terceiro vale para a pessoa física: quem vendeu ou pretende vender vários imóveis em 2026 precisa fazer a conta agora, porque a regra olha para o ano anterior.

Conclusão

Sim, a venda de imóvel passa a exigir nota fiscal eletrônica a partir de 1º de dezembro de 2026 para incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings imobiliárias e SPEs, e a partir de 1º de janeiro de 2027 para as empresas do Simples. A pessoa física só entra nos casos que a lei descreve.

Quem tem imóveis numa holding ou planeja vender parte do patrimônio nos próximos meses ganha em revisar agora os contratos e a contagem de prazos, antes que a primeira nota revele ao Fisco uma operação que ninguém tinha organizado.

Henrique Garcia é advogado tributarista. Para entender como isso se aplica ao seu caso, fale comigo.