Venda de imóvel do casal: Receita muda a conta do imposto

Um casal vende um imóvel por R$ 10 milhões. Comprou por R$ 4 milhões. O lucro é de R$ 6 milhões, e sobre esse lucro incide Imposto de Renda. A pergunta que parecia resolvida: a conta se faz sobre o bem inteiro ou sobre a metade de cada um?

A Receita Federal respondeu em agosto de 2026. O lucro deve ser apurado considerando o bem como um todo, porque o patrimônio do casal forma uma massa única. A divisão entre marido e mulher continua existindo, só que acontece depois. A regra alcança quem é casado em comunhão universal ou parcial de bens.

Parece detalhe de contador, e mexe direto no valor a pagar. Como o imposto sobe por faixas, calcular sobre o bem inteiro joga parte do lucro numa faixa mais cara. Abaixo, a conta que a própria Receita fez, quem é atingido e o que dá para fazer antes de assinar a escritura.

O que a Receita respondeu

O imposto sobre o lucro da venda de um bem tem nome técnico, ganho de capital. Na prática é simples: você paga imposto sobre a diferença entre o que recebeu na venda e o que pagou quando comprou.

Quando o bem pertence aos dois cônjuges, virou hábito partir esse lucro ao meio e aplicar a tabela do imposto sobre cada metade. Cada um declarava a sua parte e pagava sobre ela.

A Receita Federal disse que a conta é outra. O lucro é apurado sobre o bem como um todo, e só depois de calculado o imposto é que o valor é dividido, com cada cônjuge recolhendo metade.

A própria Receita chama essa divisão final de "técnica de arrecadação e quitação do crédito tributário". Dividir o imposto no fim, portanto, não significa que o lucro tenha sido apurado separadamente para cada um.

Por que a ordem da conta muda o valor

O imposto sobre esse tipo de lucro não tem percentual único. Ele sobe em degraus, conforme o tamanho do lucro:

15% sobre a parte do lucro até R$ 5 milhões
17,5% sobre a parte entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões
20% sobre a parte entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões
22,5% sobre o que passar de R$ 30 milhões

Dividir primeiro deixava cada metade num degrau mais baixo. Um lucro de R$ 6 milhões virava dois de R$ 3 milhões, e os dois cabiam inteiros na faixa de 15%.

Apurando sobre o bem inteiro, o mesmo lucro atravessa o primeiro degrau e o excedente sobe para o segundo. É aí que a diferença aparece.

A conta que a própria Receita fez

Para não deixar dúvida, a Receita montou um exemplo no próprio texto.

Bem vendido por R$ 10 milhões, comprado por R$ 4 milhões. Lucro de R$ 6 milhões.

Sobre os primeiros R$ 5 milhões, 15%, o que dá R$ 750 mil. Sobre o R$ 1 milhão restante, 17,5%, o que dá R$ 175 mil. Imposto total: R$ 925 mil.

Só então entra a divisão. Cada cônjuge recolhe R$ 462,5 mil, metade do imposto apurado sobre o lucro global.

Um ponto que costuma passar batido: esse imposto é fechado à parte. Ele não entra na base do Imposto de Renda da declaração anual, e o que foi pago nele também não pode ser abatido do imposto devido na declaração.

Quem é atingido e o que fazer antes de vender

A regra alcança quem é casado em comunhão universal ou em comunhão parcial de bens. O regime de bens é o que liga ou desliga tudo isso, então é o primeiro item a conferir.

Na prática, o alvo é o casal com bem de valor alto: imóvel, participação em empresa, qualquer bem comum cujo lucro na venda passe do primeiro degrau da tabela. Venda que fica inteira dentro dos 15% não sente diferença.

O que dá para fazer antes de assinar:

Conferir o regime de bens na certidão de casamento ou no pacto antenupcial.
Levantar, com documento, quanto foi pago na compra. É esse valor que reduz o lucro tributável, e sem comprovante o imposto tende a subir.
Refazer a simulação do imposto pela nova ordem antes de fechar preço, para não descobrir a diferença depois da escritura.
Avaliar se a operação comporta alguma alternativa lícita de estruturação, o que depende do caso concreto e de análise profissional.

Vale registrar o que a Receita não fez. Ela não criou imposto novo e não mexeu em percentual. O que ela fez foi definir a ordem das operações.

Conclusão

A Receita revogou uma resposta anterior, de 2022, e fez questão de dizer que a revogação foi "sem efeito modificativo da sua conclusão". Para ela, isso sempre foi assim, e o que mudou foi a clareza da explicação, agora com exemplo numérico. Quem vinha calculando do outro jeito é que vai sentir.

Uma solução de consulta vincula a Receita Federal, e não o Judiciário. Ainda assim, é ela que orienta a fiscalização, e é por ela que a cobrança começa.

Se você tem patrimônio em comum e pensa em vender, refaça a conta antes. A diferença entre as duas formas de calcular só aparece na cobrança, quando já não dá para renegociar o preço.

Henrique Garcia é advogado tributarista. Para entender como isso se aplica ao seu caso, fale comigo.